賃貸借契約無効確認登記抹消請求ノ件

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大審院民事判決録（民録）24輯80頁

上告論旨第一點ハ原判決ハ理由不備ノ判決ナリトス原判決理由ノ（四）ニ本件係爭ノ賃貸借ニ關シ大正五年三、四、五ノ三个月間ハ被上告人ニ於テ賃料ヲ取得シ來リ而シテ六月以後ニ於テハ上告人ニ於テ賃料ヲ取得シ來レル事實ヲ認メナカラ更ニ其理由ヲ説明セスシテ（一）乃至（五）ノ賃貸契約ノ存否ニ直接何等ノ關係ナキ（例ヘハ（三）ノ如シ）事實ヲ列擧シテ漫然本契約ハ上告人ト訴外三浦濱吉間ノ虚僞ノ意思表示ナリト認定シタルハ判決ニ理由ヲ付セサルノ不法アリトスト云フニ在リ

然レトモ右ハ要スルニ原審ノ專權ニ屬スル事實ノ認定又ハ證據ノ取捨判斷ヲ論難スルモノニシテ上告ノ理由トナラス

同論旨第二點ハ原判決理由ニ先ツ「本件主要ノ爭點ハ賃貸借契約カ果シテ假裝ナリヤ否ヤニ在リ」ト掲ケ次ニ被上告人（控訴人）カ係爭賃貸借ノ賃料カ普通賃料ニ比シ太タ低廉ナル事實ヲ以テ賃貸借ノ假裝ナリトスル主張ヲ排斥シタル後一轉シテ（一）乃至（四）ニ分チ原院ノ採用シタル書證及人證ニ依リ發見シタル數箇ノ事實ヲ列記シ最後ニ「此等ヲ斟酌シテ考覈スレハ本件ノ賃貸借契約ハ被控訴人（上告人）カ三浦濱吉ヲ庇護センカ爲メ濱吉ト相通シテ爲シタル虚僞ノ意思ナリト認ムルヲ相當トス」ト斷案セラレタルニ依レハ原院ハ民法第九十四條ノ規定ヲ不當ニ適用セラレタルニ非レハ判決ヲ爲スニ必要ナル理由ヲ付セサル不法ヲ免レス即チ（イ）判決理由ノ起首ニ本件ノ爭點ハ係爭ノ賃貸借カ假裝ナリヤ否ヤニ在リトセラレタルモ本訴請求ノ原因ハ係爭ノ賃貸借カ虚僞ノ意思表示ニシテ民法第九十四條ニ該當スルノ行爲ナリト云フニ在ルコトハ訴状竝ニ原審法廷調書ニ依リ明白ナリ而シテ同法條ニ所謂虚僞ノ意思表示トシテ無効トセラルル行爲ハ常ニ或ル法律行爲ヲ假裝スルモノナリト謂ヒ得ヘキモ假裝ノ法律行爲ハ常ニ必シモ虚僞ノ意思表示ナリトシ無効トセラルヘキモノニ非ス彼ノ隱蔽行爲又ハ信託行爲ノ如キハ或ハ甲ナル意思表示ニ假裝シ其内實乙ナル意思表示ノ効果ヲ希求スル如キ或ハ單一ナル賣買ニ假裝シテ其内實抵當權ヲ設定スルカ如キ何ツレモ假裝ノ法律行爲ナルニ拘ラス之ヲ虚僞ノ意思表示トシテ無効ナラシメサルコトハ御院ノ判例及ヒ一般ノ學説共ニ一致スル所ナリ故ニ民法第九十四條ニ基ツク無効ノ確認ヲ求ムル本訴ニ於テハ原院ハ單ニ賃貸借カ假裝ナリヤ否ヤヲ爭點トスルノミナラス更ニ一歩ヲ進メ係爭ノ賃貸借カ假裝ナルノミナラス當事者カ假裝ニ依リ他ノ法律上又ハ經濟上ノ効果ヲ希求スルノ意思アリタルヤ否ヤヲ判斷セサル可ラス而シテ縱令假裝ナルコト明ラカナルモ之ニ依リ他ノ法律上又ハ經濟上ノ効果ヲ希求スルノ意思アリタルコトヲ發見セハ本訴被上告人ノ請求ヲ却下セサル可ラス然ルニ原院カ單ニ賃貸借ノ假裝ナルヤ否ヤヲ以テ主要ノ爭點トセラレタルハ本訴請求ニ副ハサルモノトスヘキノミナラス假裝ナル用語ハ法文ニ依リ確定セラレタルモノニ非サレハ上告人ハ一歩ヲ讓リ原院ハ民法第九十四條ニ所謂虚僞ノ意思表示ナル法語ト假裝ナル用語トヲ同一視セラレタルモノトシ判文ヲ解釋セントセハ更ニ一箇ノ障碍ナキ能ハス即チ（ロ）右斷案ノ文中ニ「被控訴人ハ三浦濱吉ヲ庇護センカ爲メ相通シテ虚僞ノ意思表示ヲ爲シタルモノト認ムルヲ相當トス」トアリ

本訴ニ於テ被上告人カ訴ノ目的トスル所ハ三浦濱吉カ他人ノ爲メ抵當權ヲ設定シタル所有不動産ヲ上告人ニ賃貸シタリトシ其登記ヲ受ケタル行爲ヲ無効ナリト確定スルニ在リ凡ソ吾人カ取引生活ニ依リ經驗スル法則ニ於テ當事者ノ一方カ他ノ一方ヨリ財産ヲ賃借スルノ假裝行爲ヲ以テ他ノ一方ヲ庇護スルノ目的ヲ有スル場合ニ於テ其假裝行爲ニ依リ法律上又ハ經濟上ノ効果ヲ希求スル意思ナシト云フハ殆ント首肯スル能ハサル所ニシテ所謂庇護ノ文詞自體カ法律上又ハ經濟上ノ効果ヲ希求スルノ意義ヲ表示スルモノト云フヲ當然ノ條理ナリト云フヲ得ヘキナリ此點ヨリ觀察スルモ原院ハ假裝ノ語詞ヲ虚僞ノ意思表示ト同一視セラレタリト解スルハ不可能ニシテ要スルニ理由ノ不備ヲ免レス仍ホ進ンテ

（ハ）本件ニ於テ當事者ノ主張スル事實關係ヲ見レハ原告タル被上告人ハ主トシテ係爭ノ賃貸借ニ付キ定メタル賃料カ一般價格ニ比シ抵廉ナルコトヲ以テ賃貸借ヲ虚僞ナリトスル根據ト爲シ上告人（被告）ハ賃料ノ一般價格ニ比シ低廉ナルコトヲ爭ハス是レ上告人及ヒ其子タル川口茂十郎カ三浦濱吉ニ若干ノ債權ヲ有シ之レカ辨濟ヲ受クルノ方法トシテ低廉ナル賃料ヲ以テ抵當不動産ヲ賃借シ更ニ轉借人ヨリ比較的高價ナル賃料ヲ収受シ其差額ヲ以テ自己ノ債權ニ辨濟ヲ受クルノ目的ナリト主張セリ（原審判決ニ援用セル第一審判決ノ事實摘示）而シテ此爭ナキ係爭ノ賃貸借ノ賃料カ普通價格ニ比シ太タ低廉ナル事實ヲ判文ニ所謂「被控訴人カ三浦濱吉ヲ庇護センカ爲メ虚僞ノ賃貸借ヲ爲シタリト云フニ照セハ原院ハ濱吉カ抵當不動産ニ上告人賃借名義ノ賃貸借ヲ假裝スルニ當リ普通賃料ニ比シ太タ低廉ナル賃料ヲ定メ置キ抵當不動産ノ競賣ニ依リ競落セラルルヤ上告人賃借名義ヲ以テ賃料ノ名ニ依リ低廉ナル金額ヲ競落人ニ支拂ヒ他ノ一面上告人轉貸名義ヲ以テ轉借人ヨリ比較的多額ノ賃料ヲ受取リ濱吉ヲシテ其差額ヲ利セシムルヲ以テ濱吉ヲ庇護センカ爲メ虚僞ノ意思表示ヲ爲シタリト認メラレタルニ外ナラサル可シ然ラサレハ判文ヲ通讀シテ上告人カ濱吉ヲ庇護スルトノ意義ヲ發見スルコト能ハサルナリ原院カ上述ノ事實ヲ認メ之ヲ抽象的ニ「濱吉ヲ庇護センカ爲メ相通シテ爲シタル虚僞ノ意思表示」ト掲ケラレタルモノトセン乎上述ノ行爲ハ一面第三者殊ニ競落人タル被上告人ニ對シ上告人ト濱吉トノ間ニ賃貸借關係ノ法律効果ヲ生スルノ意思ニ出テ他ノ一面濱吉ト上告人トノ間ニハ上告人ハ轉借人ト稱スル不動産使用者ヨリ轉貸料名義ニ依リ収受スル比較的多額ノ金員中ヨリ被上告人ニ賃借料名義ノ比較的少額ノ金員ヲ支拂ヒ其差額ヲ被上告人ニ交付スルノ義務ヲ負フノ意思ニ出テタルモノニシテ之ヲ一ノ假裝行爲ナリト云ヒ得ヘキモ全然効果意思ヲ缺如セル虚僞ノ行爲ナリト云フヲ得サルナリ抵當債務者カ抵當不動産ニ關シ斯カル意思表示ヲ爲スハ抵當債權者ニ損失ヲ嫁スルニ代ヘ自ツカラ利センコトヲ圖ル場合ナキニアラサルモ（賃料ヲ普通價格ヨリ低下スルノ必要アリ從テ物件競賣ノ際所有權ノ價格ヲ減スヘシ）若シ之カ爲メ抵當債權者ニ損失ヲ與フルモノトセハ抵當債權者ハ民法第三百九十五條後段ニ依リテ賃貸借ノ解除ヲ求ムヘキ救濟手段アルノミナラス本件被上告人ノ如キ競落人ニ對シテハ何等損害ヲ與フヘキ虞レアルコトナシ何トナレハ競賣以前既ニ普通賃料ヨリ低廉ナル賃料其他賃貸借ノ要項ヲ登記セラレ競賣ノ際代價ヲ申込ムニ當リ價額ヲ決スルニ十分ノ資料アレハナリ而シテ之レカ爲メ競賣價額ノ減少ヲ來タシタル損失ハ本件濱吉ノ如キ抵當債務者ノ債務ヲ十分ニ辨濟スルコト能ハサル乎或ハ十分ニ債務辨濟ノ殘額ヲ受取ルコト能ハサル所ニ影響ヲ及ホスニ過キス從テ斯カル行爲ハ公序良俗ニ反スルモノニモ非ルナリ原院カ上告人ノ濱吉ヲ庇護スルト稱セラルル所茲ニ在リトセハ民法第九十四條ヲ誤解セラレタルモノナリ（二）若シ原院カ所謂庇護的虚僞行爲トセラルル具體的認定ノ事實茲ニ存セサルモノトセン乎益々理由ノ不備ヲ告クルモノアリ即チ原判文ニ（甲）「（一）證人三浦濱吉ハ當審ニ於テ川口茂十郎カ自分ノ債務ヲ辨濟シ呉レタルモノ二千三百五十圓許リアリ其内最終ノ分ハ古橋忠兵衛ヨリ借入レ是レ亦辨濟不能ノ爲メ茂十郎ヲ煩スニ至リシヨリ茂十郎及ヒ被控訴人（上告人）ノ承諾ヲ得テ家賃ノ差額ヲ以テ茂十郎ノ辨償金ノ償還ニ充ツルコトヲ約シ茂十郎ヨリ右千圓ヲ古橋ニ辨濟シ呉レタルハ大正四年八、九月頃ノ事ナリシカ賃貸借ノ登記ヲ爲シタルハ大正五年二月二十九日ナリ登記迄ハ賃貸借ノ話シアリシノミニテ登記ノ時ニ賃貸ノ事ハ確定シタルモノナレハ登記迄ノ家賃ハ自分ニ於テ取立タリ」云云ト掲ケ該證言ニ對シ何等信用上取捨スル所ナク而シテ原院ハ之ニ關シ「果シテ賃貸料ト轉貸料トノ差金ヲ以テ被控訴人等ノ有スル債權ノ辨濟ニ充ツルカ爲メ本件ノ賃貸借契約ヲ爲シタルモノナランニハ雙方意思ノ合致シタル時ヨリ直チニ實行シ家賃ノ差額ヲ被控訴人（上告人）ノ手ニ収ムヘキハ普通ノ状態ナルニ半个年以上ヲ經過シタル後始メテ登記ヲ經由シ其時迄ノ家賃全部ヲ濱吉ヲシテ収受セシメタルハ頗ル疑ナキヲ得ス」ト該證言ニ依リ係爭ノ賃貸借カ普通ノ事態ト稍々異ナレル經過ニ付疑フ可キ餘地アルコトヲ説明セラレタルニ拘ハラス原院カ措信シタル該證言中主要ナル部分即チ證人カ「登記ノ時ニ賃貸ノ事ニ確定シタルモノナレハ云云」ト證言シ眞正ニ賃貸借アリタリトノ事項ヲ其侭援用シ何故ニ該證言ノ措信セラルルニ拘ラス眞正ノ賃貸借ニ非スト認定セラレタリトノ理由ヲ付セサルハ判決ニ影響スヘキ重要ナル證據ニ關シ理由ヲ付セサル不法ヲ免レス（乙）又原判決理由ニ「（四）又乙第二號證ヲ見レハ大正五年二月二十九日附三浦濱吉及ヒ被控訴人（上告人）ノ名ヲ以テ右兩人間ニ本件ノ賃貸借ヲ爲シタリトテ各借家人ニ對シ其事ヲ通知シ轉貸借ニ付キ各借家人ノ同意ヲ求メ云云尚右深井玉次郎ハ「云云其後ニ至リ三浦濱吉ハ證人方ヘ安田利七ヲ連レ來リ今後ハ都合上此安田利七（上告人）ノ方ヘ家賃金ヲ納メ呉レト申來リシニ付キ證人ハ大正五年七八九月分ノ家賃金ハ安田利七ニ支拂ヒタリ」ト證言スルヲ見レハ云云」ト掲ケ是亦タ該證言ニ對シ何等斟酌取捨セラルル文言ナク其侭擧示セラレ該證言ニ依リ「濱吉ハ大正五年二月二十九日被控訴人（上告人）ニ賃貸シタリト云フニ拘ラス當時ハ各借家人ヲシテ被控訴人（上告人）ニ支拂ハシムヘキ何等ノ手段ヲ採ラス却テ控訴人（被上告人）ニ家賃ヲ支拂ハシムヘキ手段ヲ盡シ數月後ニ至リ被控訴人（上告人）ニ家賃ヲ支拂ハシムヘク各借家人ニ通告シタルニ過キサルコトヲ知ルヘク云云」ト説明シ賃貸借ヨリ生スル結果ニ付異常ナル情況ヲ摘示セラレタルモ原院ノ措信セラレタル右證言ノ主要部分タル三浦濱吉カ被上告人ヲ轉借人方ニ伴ヒ行キ向後此者ニ家賃ヲ支拂フヘク通告シ而シテ其後大正五年七、八、九月分ノ賃料カ上告人ニ支拂ハレタル點ニ付何等説明ヲ與ヘラレス原院斷案カ果シテ民法第九十四條ニ所謂虚僞ノ意思表示ナリト云フニ在ラハ轉借料カ上告人ニ支拂ハレタル事實ト兩立セサルヲ以テ普通ノ状態トスルハ勿論ナレハ尚ホ他ニ特殊ノ事由アリテ賃借人ト稱スル上告人カ轉借料ト稱スル金員ヲ受取リツツアルモノトセハ其理由ヲ明示セラレサル可ラス原院カ何等此點ヲ説明セラレサルハ不法ナリ之ヲ要スルニ原判決ハ民法第九十四條ノ規定ヲ不當ニ適用セラレタルニ非レハ理由不備ノ不法ヲ免レスト云フニ在リ

然レトモ原判決理由ノ冒頭ニ「本件主要ノ爭點ハ賃貸借契約カ果シテ假裝ナリヤ否ヤニ在リ」トアル假裝ナル文詞ハ民法第九十四條ニ規定セル相手方ト通シテ爲シタル虚僞ノ意思表示ナル趣旨ニ使用シタルモノナルコトハ判文全體ヲ通讀シテ極メテ明瞭ナリ而テ原判決ハ判文ニ列擧セル數箇ノ事實及證據ヲ考覈シテ本件ノ賃貸借契約ハ上告人カ訴外三浦濱吉ヲ庇護スルカ爲メ名義上賃借人ト爲リタルニ過キサルモノニシテ即チ右賃貸借契約ハ上告人ト濱吉ト通シテ爲シタル虚僞ノ意思表示ニシテ法律上何等ノ効力ヲ生セサルモノナルコトヲ認定シタルモノナリ本論旨ハ縷々數百言ニ亘レトモ畢竟右原院ノ爲シタル事實ノ認定及ヒ證據ノ取捨判斷ヲ論難スルニ歸著シ適法ナル上告理由ト爲スニ足ラス

同第三點ハ原判決理由ニ「被控訴（上告）代理人ハ云云一萬圓以上ノ價格ヲ有セシ本件不動産ヲ控訴人カ八千餘圓ノ廉價ヲ以テ競落セシハ本件賃貸借契約ノ眞正ナルコトヲ認メタルニ依ルト主張スルモ價格ニ付キ爭ヒアルニ拘ラス何等ノ立證ナキヲ以テ其主張ハ全ク根據ナキニ歸ス」ト説明セラレタルモ本件不動産ハ訴状一定ノ申立中ニ訴ノ目的トシテ記載セラレ法廷ニ提出セラレタルコト原審法廷調書其他記録ニ依リ明ラカナリ若シ其價額ノ如何カ爭トナリ判決ニ影響ス可キ場合ニハ原院ニ於テ自由ナル心證ヲ以テ判斷セサル可ラス獨自ニ判斷スルコトヲ得サレハ職權ヲ以テ鑑定ヲ命スルコトヲ得可シ民事訴訟法ニ證據調ハ一般ニ當事者ノ申立ニ依ルヘキモノトシタルニ檢證及ヒ鑑定ニ付テハ同法第百十七條ヲ以テ職權取調ヲ爲スコトヲ得セシメタルハ實ニ本件ノ如ク裁判所ニ提出セラレタル訴訟物ノ價額ノ如キハ彼ノ一定ノ時ト場所トニ於テ或ル一定ノ人ニ見聞セラレタル既往ニ於ケル特殊事項ト異ナリ裁判官ノ智識ヲ以テ判斷シ得ヘキモノニシテ若シ其智識ノ不足ナル場合ニハ專門技術者ヲシテ補助セシメ得可ケレハナリ然ルニ原院カ當事者ノ訴訟物價額ノ立證ヲ爲ササリシヲ責問シ其主張ニ對シ審議セサリシハ正當ニ法則ヲ適用セサルノ不法ヲ免レスト云フニ在リ

然レトモ原審ニ於テ上告人ハ被上告人カ價格一萬圓以上ヲ有スル本件不動産ヲ僅僅八千百餘圓ニテ競落シタルハ本件賃貸借契約ノ眞正ナルコトヲ認メタルモノナリト主張シ又被上告人ハ本件不動産ノ價格ノ金一萬圓以上ナルコトヲ爭ヒタルモノナルヲ以テ斯カル場合ニ上告人ニ於テ裁判所ヲシテ自己ノ主張ヲ認容セシメントスルニハ不動産ノ價格ニ付キ自ラ進テ立證スル所ナカル可カラス但裁判所ハ訴訟物ノ價格ヲ算定スル等必要ナル場合ニハ民事訴訟法第百十七條ニ依リ職權上鑑定ヲ命スルヲ妨ケスト雖モ本件ノ如ク當事者ニ於テ立證ヲ爲スノ責任ヲ有スル場合ニ裁判所ハ必スシモ進テ職權上鑑定ヲ爲サシメサル可カラサル職責ヲ有スルモノニ非ス論旨理由ナシ（判旨第三點）

上來説明スルカ如ク本件上告ハ其理由ナキヲ以テ民事訴訟法第四百三十九條ヲ適用シ主文ノ如ク判決ス